Grondbeleid

Bij het bepalen van de resultaten worden de kosten en opbrengsten in de tijd uitgezet. Hierdoor spelen toekomstige prijsontwikkelingen een rol bij het uiteindelijke resultaat van de gemeentelijke grondexploitaties. De inkomsten die zijn ingerekend uit de kavelverkoop zullen de komende jaren aan veranderingen onderhevig zijn. Dit kan tot uiting komen in de afzetsnelheid en de prijsontwikkeling. Voor deze laatste ontwikkeling wordt rekenkundig aansluiting gezocht bij de inflatiedoelstelling van de Europese centrale bank (hierna: ECB). Deze doelstelling ligt momenteel op 2%. Bij deze meerjarige stijging kan de kanttekening geplaatst worden dat door ontwikkelingen in de bouwkosten en de VON-prijs het ene jaar een lagere stijging of een daling van de grondprijs kan voordoen. Of dat andere jaren juist een hogere stijging waarneembaar is.

Andere indexcijfers die een rol spelen bij de bepaling van het resultaat is de stijging van de kosten voor het aanleggen van de voorzieningen binnen het gebied en de te maken plankosten. Voor de ontwikkeling van de civiele kosten is de Bouwkostenindex Grond-, weg en waterbouw een goede benchmark. Civiele ramingen van een eerder peildatum worden met deze index geïndexeerd naar prijspeil januari 2022. Meerjarig wordt in de grondexploitatie rekening gehouden met een stijging van 2% van deze kosten gelijk aan de inflatiedoelstelling van de ECB.

De manier waarop rente wordt toegerekend aan het grondbedrijf is dwingend voorgeschreven door de commissie BBV. Rekenkundig wordt gedurende de looptijd van een grondexploitatie gerekend met een rentepercentage van 1,16%. Dit is een verlaging ten opzichte het eerdere uitgangspunt waarmee gerekend werd, namelijk 1,33%. Het resultaat wordt door deze aanpassing positief beïnvloed. Door de aanpassing wordt beter aangesloten bij de meerjarige verwachting van de rente.

De grondexploitaties moeten minimaal één keer per jaar worden geactualiseerd. Deze actualisatie vindt plaats ten tijde van het opstellen van de jaarrekening met als peildatum 1 januari. Bij deze actualisatie worden de inkomsten en uitgaven over het voorgaande jaar verwerkt in de boekwaarde en worden de prognoses voor de komende jaren bijgesteld.
In onderstaande tabel is de ontwikkeling van de boekwaarde van de gemeentelijke grondexploitaties weergegeven.

De boekwaarde is in 2021 flink gedaald van € 119,3 miljoen. naar € 92,4 miljoen. De daling is vooral het gevolg van grondverkopen  ten gunste van de grondexploitatie bedrijventerrein de Kempkens (Foodpark).

De prognoses betreffen zowel de omvang van de opbrengsten en uitgaven en de periode wanneer deze te verwachten zijn. Voor de kosten wordt een inschatting gemaakt op basis van kengetallen, ministeriële regelingen (bijvoorbeeld plankostenregeling), aanbestedingen of ervaringscijfers. De opbrengsten worden begroot in lijn met het vastgestelde grondprijsbeleid of eerder gesloten overeenkomsten. De commissie BBV schrijft voor dat de resultaten op basis van een eindwaarde wordt weergegeven. Deze rekenmethodiek wordt door de commissie BBV als een berekening op nominale waarde aangehaald. De gepresenteerde cijfers geven dus weer welk resultaat verwacht wordt ten tijde van het afsluiten van de grondexploitatie.

In onderstaande tabel worden de resultaten na de actualisatie weergegeven. In deze tabel wordt ook weergegeven wanneer verwacht wordt dat de grondexploitatie kan worden afgesloten.
Per 31-12-2021 zijn vier complexen afgesloten te weten Veghel-Vijfmaster, Veghel-Franciscusschool, Boerdonk-Korstenhof en Keldonk-Keldonkse Morgen. Het positief resultaat hiervan bedraagt € 142.000
In 2021 is 1 grondexploitatie (BIE) geopend: Sint-Oedenrode Zwembadweg.

Voor 2022 resteren daardoor nog 19 actieve grondexploitaties.

De verslaglegging van de individuele actieve grondcomplexen (Bouwgrond in exploitatie oftewel BIE) is opgenomen in een afzonderlijke bijlage. In deze bijlage zal per grondexploitatie worden aangegeven wat de status is van het complex, een beschrijving van de grondexploitaties conform de richtlijnen van de BBV en diverse financiële overzichten. Er wordt per grondexploitatie weergegeven welke ontwikkelingen in 2021 hebben plaatsgevonden en er wordt een doorkijk gegeven naar de komende jaren. Hierbij valt onder andere terug te lezen welke kosten en opbrengsten nog gerealiseerd dienen te worden en de omvang van het te verwachten resultaat. De rapportage zal per complex op uniforme wijze gebeuren.

Alle grondexploitaties laten bij elkaar een positief saldo zien van circa € 33,9 miljoen op eindwaarde en € 30,1 miljoen NCW per 1 januari 2022. Dit resultaat is na verwerking van de tussentijdse winst/verliesneming over 2021. In dit resultaat zit voor € 0,6 miljoen een verliesgevende grondexploitatie. Voor deze verliesgevende exploitatie is een verliesvoorziening gevormd. Vandaar dat het bovenstaande resultaat per saldo € 0,6 miljoen hoger uit valt. Jaarlijks zal op basis van de percentage of completion-methode (POC methode) een deel van dit resultaat genomen worden. Deze tussentijdse winstneming wordt jaarlijks verantwoord. Bij dit positieve resultaat dient  een belangrijke kanttekening te worden geplaatst. Het gaat hier nog om een geprognosticeerd resultaat, wat nog niet gerealiseerd is. Een belangrijke factor die het resultaat beïnvloed zijn de inkomsten die worden verkregen uit de verkoop van de gronden. Het gaat hierbij zowel om de hoogte van de inkomsten als het moment dat deze inkomsten zullen worden gegenereerd.

Naast deze gemeentelijke grondexploitaties worden voor 1 locatie de kosten geactiveerd. Deze kosten mogen maximaal vijf jaar geactiveerd worden. Daarna moeten deze kosten worden afgeschreven of moet een grondexploitatie worden geopend. In de onderstaande tabel is weergegeven wanneer kosten zijn geactiveerd.

Als laatste categorie zijn gemeentelijke gronden die op basis van een samenwerkingsverband worden ontwikkeld. Dit betreft de ontwikkeling van de Scheifelaar II te Veghel. Zoals in de paragraaf verbonden partijen is weergegeven wordt deze ontwikkeling gerealiseerd op basis van een BV/CV constructie. De gemeente participeert in deze ontwikkeling voor 50%. Dit resultaat is niet meegenomen in de presentatie van de cijfers in deze paragraaf. In de individuele verslaglegging van de gemeentelijke grondexploitaties is deze gebiedsontwikkeling wel meegenomen.