In de nota grondbeleid die in 2018 door de gemeenteraad is vastgesteld is als uitgangspunt geformuleerd dat de gemeente Meierijstad ontwikkelingen wenst mogelijk te maken door de inzet van situationeel grondbeleid. Per ontwikkeling kan dus worden bekeken of het wenselijk is om zelf via actief grondbeleid de ontwikkeling mogelijk te maken, of dit door middel van faciliterend grondbeleid aan de markt over te laten.
Als uitwerking van de nota grondbeleid wordt jaarlijks de nota grondzaken door het college vastgesteld. In deze nota grondzaken worden onder andere de uitgiftevoorwaarden voor bouwgrond en de grondprijzen bepaald. Een laatste vaststelling van deze nota heeft plaatsgevonden in februari 2022.
Naast bovengenoemde gemeentelijke beleidskaders heeft de commissie besluit begroting en verantwoording (commissie BBV) kaders gesteld op welke wijze verslaglegging moet worden in de jaarrekening over het grondbeleid.
Ter uitvoering van het situationele grondbeleid had de gemeente bij de start van 2021 22 gemeentelijke grondexploitaties op de balans staan. 16 Van deze grondexploitaties hebben betrekking op de ontwikkeling van woningbouw, 6 grondexploitaties voorzien in de ontwikkeling van bedrijventerrein. Gedurende 2021 is 1 nieuwe grondexploitatie voor woningbouw geopend (Sint-Oedenrode Zwembadweg) en wordt voor 1 gebiedsontwikkeling (Sint-Oedenrode Kasteellaan) kosten geactiveerd vooruitlopend op het vaststellen van een grondexploitatie. Een grondexploitatie bevat naast een beschrijving wat het beoogde programma zal worden en op welke wijze de werkzaamheden worden uitgevoerd een financiële doorrekening van de gebiedsontwikkeling. Het uiteindelijke resultaat van deze doorrekening is afhankelijk van een groot aantal invloeden, zoals de omvang van de kosten, de opbrengsten en toekomstige economische- en demografische ontwikkelingen.
Een belangrijk onderdeel van een grondexploitatie zijn de kosten om het gebied bouw- en woonrijp te maken. Deze kosten worden in de tijd weggezet en zijn daarmee afhankelijk van de prijsontwikkeling van deze werkzaamheden. Het gaat hierbij dan over de materiaalkosten en de arbeidskosten. Een graadmeter van deze kosten is de BDB-index voor grond-, weg- en waterbouw. Deze index laat over 2021 een stijging zijn van 5,5%. Met andere woorden, de kosten voor het bouw- en woonrijp maken zijn gemiddeld gestegen met 5,5%. In de gemeentelijke grondexploitaties wordt jaarlijks uitgegaan van een stijging van 2%. Bij het bepalen van deze 2% is aangesloten bij de inflatiedoelstelling van de Europese Centrale Bank (ECB). Daarnaast is de uiteindelijke prijs sterk afhankelijk van lokale ontwikkelingen.
Nadat de gronden zijn getransformeerd naar bouwgrond zullen ze verkocht moeten worden. Vandaar dat de prijsontwikkeling van bouwkavels voor zowel woningbouw als bedrijventerrein een grote invloed heeft op het te verwachten resultaat. De prijzen voor bouwkavels voor woningbouw zijn afhankelijk van de ontwikkeling van de vrij op naam prijs (VON-prijs) van een woning en de bouwkosten van de woning.
Ondanks corona is de vraag naar zowel woningbouw- als industriegrond groot gebleven en blijven de prijzen stijgen. De woningmarkt was in 2021 flink oververhit. Vorig jaar was nog de verwachting dat de stijging van de huizenprijzen in 2021 zou afvlakken, maar het tegendeel is het geval. Voor 2021 is de gemiddelde prijsstijging van koopwoningen boven de 13% uitgekomen. Dit is sinds lange tijd niet meer voorgekomen. Ten opzichte van voorgaande jaren is dit een grotere procentuele stijging.
Dit wordt onder andere veroorzaakt door het sterke herstel van de Nederlandse economie.
Een andere belangrijke oorzaak van de prijsstijgingen is de krappe woningmarkt (weinig aanbod veel vraag). Huizenkopers bieden om die reden fors boven de vraagprijs uit angst om achter het net te vissen. Ook maakt een krappe markt het voor doorstromers, die steeds minder keuze hebben, lastiger om een nieuwe woning te vinden. Hierdoor stellen sommige potentiële doorstromers hun verhuizing uit. Dit verergert de krapte op de woningmarkt.
Één van de oplossingen om de krapte te verminderen is het bouwen van nieuwe woningen. De bouw wordt echter geremd door de stijgende bouwkosten.
Bij de bepaling van de grondprijs voor Meierijstad is specifiek naar de lokale ontwikkeling gekeken. In 2021 heeft een taxatiecommissie deze analyse uitgevoerd en vertaald naar de normatieve residuele gemeentelijke grondprijzen. Daarbij is het eerdere gedifferentieerde grondprijsbeleid van de gemeente Meierijstad voortgezet en als resultante van de gestegen bouwkosten en de stijging van de VON-prijs per saldo een stijging van de grondprijs per type woning verwerkt in de grondprijs voor 2022.
Vo or bedrijfsmatige kavels blijft een sterke vraag zichtbaar. Dit betreft een vraag naar zowel kavels tot 5.000 m2 als kavels voor grootschalige logistiek. De beschikbaarheid van bouwgrond is echter laag. Zowel binnen gemeentelijke grondexploitaties als planontwikkeling van derden is nog maar beperkte grond in voorraad.
In november 2021 heeft de gemeenteraad het ‘Behoefteonderzoek bedrijventerreinen Meierijstad’ vastgesteld. In dit rapport zijn ambities in het kader van herstructurering van bestaande bedrijventerreinen opgenomen. Deze ambities hebben vooralsnog geen impact op het grondbedrijf.